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Wissenswertes zu Pflegeimmobilien

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Die demografische Entwicklung der Bevölkerung führt zu einem großen Bedarf an Pflegeplätzen. Schätzungsweise fehlen heute bereits eine sechsstellige Anzahl an Pflegeplätzen und Pflegeeinrichtungen. Der Gesetzgeber fördert den Bau dieser Anlagen und damit entsteht eine interessante Form der Kapitalanlage.
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Wissenswertes auf einem Blick

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Investition in Sachwerte (Immobilie)
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Garantierter Miet- / Pachtvertrag
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Steigender Bedarf durch Alterung der Bevölkerung
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Staatlich geförderte Kapitalanlage
Viele Menschen setzen auf Immobilien als Altersvorsorge. Insbesondere Pflegeimmobilien scheinen ein lukratives Anlageobjekt zu sein. Denn der Bedarf an Pflegeplätzen steigt und immer mehr Einrichtungen werden als Apartments aufgeteilt und an Privatanleger veräußert. Mit Renditen zwischen vier und sechs Prozent und den steuerlichen Vorteilen wird die Investition in diese Objekte zunehmend beliebter. Doch stehen all den Vorteilen auch Nachteilen gegenüber. Zudem sind für die Rentabilität und Zukunftssicherheit der Kapitalanlage die Qualität der Einrichtung, ihr Standort und viele weitere Kriterien entscheidend.

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien sind im Regelfall Apartments, die an ein Pflegeheim oder eine Alterseinrichtung angeschlossen sind. Diese sogenannten Pflegeapartments werden auf dem Immobilienmarkt verkauft. Privatanleger haben die Möglichkeit, diese Immobilien zu erwerben und anschließend zu vermieten.

Eine Besonderheit des Investments ist, dass die Mietverträge nicht mit den Bewohnern der Einrichtung geschlossen werden. Stattdessen schließen die Käufer Verträge mit dem Betreiber der Institution. Denn dieser fungiert als wichtiges Bindeglied zwischen Bewohner und Immobilienbesitzer. Er kümmert sich sowohl um die meisten Instandhaltungsmaßnahmen wie auch die Verwaltung. Am wichtigsten ist jedoch, dass der Betreiber für die Zahlung der Miete aufkommt. Für den Privatanleger ist es daher irrelevant, ob seine Immobilie gerade vermietet wird oder leer steht. Er bekommt das Geld in jedem Fall von dem Institutionsbetreiber.

Welche Aufgabe übernimmt der Betreiber der Pflegeimmobilie?

Der Betreiber der Einrichtung ist nicht nur der Kontakt zwischen Bewohner und Privatanleger. Er übernimmt auch einen Großteil der anfallenden Aufgaben. Dazu gehören alle laufenden Instandhaltungsmaßnahmen, sowie Renovierungsarbeiten. Mit Ausnahme von Arbeiten rund um das Dach und tragende Gebäudeteile.

Außerdem ist der Betreiber für die Verwaltung verantwortlich. Er schließt die Verträge und kümmert sich um die Mietzahlungen. Die Mietverträge sind langfristig auf über 20 Jahre ausgelegt und die Miete ist üblicherweise an die Lebenshaltungskosten gekoppelt.

Wie ist die Marktsituation und Rendite einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Die demografische Entwicklung fördert das Wachstum des Marktes für Pflegeimmobilien. Denn die Menschen werden immer älter, wodurch der Bedarf an Wohnraum mit Pflegeanbindung steigt. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie geht davon aus, dass es bis 2030 rund 3,5 Millionen Pflegebedürftige in Deutschland gibt.
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Langfristig betrachtet steigt die Nachfrage nach Pflegeimmobilien somit an, obwohl sie bereits jetzt hoch ist. Und den öffentlichen Träger fehlen die finanziellen Mittel, um der Nachfrage nachzukommen. Dadurch verschiebt sich der Markt in Richtung privat betriebener Pflegeeinrichtungen, was Pflegeimmobilien zu Investitionen mit zukunftsträchtiger Entwicklung macht.

Pflegeimmobilien gehören laut Experten zu den renditestärksten Kapitalanlagen auf dem Markt. So gehen sie von Renditen zwischen vier und sechs Prozent auf den Kaufpreis aus.

Ist eine Eigennutzung des Pflegeapartments möglich?

Pflegeapartments werden von Privatinvestoren in erste Linie als Geldanlage betrachtet. Denn die Immobile im Alter selbst zu bewohnen, wenn die Besitzer pflegebedürftig sind, gestaltet sich als schwierig. Eine Kündigung des aktuellen Mieters aufgrund von Eigenbedarf wie bei einer Eigentumswohnung ist nicht möglich. Auch können sie ihr Apartment nicht direkt selbst beziehen, da die Investoren mit den Betreibern einen Mietvertrag über 20 Jahre und mehr schließen.
Jedoch haben die Immobilienbesitzer ein bevorzugtes Belegungsrecht. Dieses zielt darauf ab, die Investoren oder ihre Familienangehörigen schnellstmöglich in eine Pflegeimmobilie der jeweiligen Einrichtung aufzunehmen.

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Was sind die Vorteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?

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Solide Rendite: Experten gehen von einer jährlichen Rendite zwischen vier und sechs Prozent auf den Kaufpreis aus.
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Geringer bis kein Verwaltungsaufwand: Die meisten Instandhaltungsmaßnahmen wie auch die Vermietung wird durch den Betreiber übernommen. Unter Umständen ist lediglich das Erscheinen bei den Eigentümerversammlungen notwendig.
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Sichere Mieteinnahmen: Die Besitzer schließen Mietverträge mit dem Einrichtungsbetreiber häufig für über 20 Jahre. Dabei kommt der Betreiber auch dann für die Mietzahlung auf, wenn das Objekt leer steht.
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Bevorzugtes Belegrecht: Käufer haben meist ein exklusives Belegrecht, durch das sie oder Angehörige schneller einen Pflegeplatz in der jeweiligen Einrichtung erhalten.
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Geringe Konjunkturabhängigkeit: Pflegeimmobilien sind bereits stark gefragt und die Nachfrage wird auch in den kommenden Jahren steigen.
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Steuerliche Vorteile: Sowohl die Immobilie wie auch das Inventar lassen sich abschreiben und die Finanzierungszinsen steuerlich geltend machen. Zudem ist ein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren möglich.
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Grundbucheintrag: Die Pflegeimmobilien lassen sich vererben, verschenken, beleihen und jederzeit veräußern. Es gibt außerdem keine Kapitalbindung.
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Staatliche geförderte Einrichtungen: Einige Alters- und Pflegeheime sind staatlich gefördert. Dabei erbringt der Staat die Mietzahlung, wenn ein Bewohner zahlungsunfähig sein sollte. Dadurch wird das Insolvenzrisiko des Betreibers reduziert.
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Gewinnbringende Veräußerung: Da die Nachfrage nach Pflegeimmobilien zunimmt, sind Preissteigerungen dieses Investments sehr wahrscheinlich.
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Welche Nachteile und Risiken hat die Pflegeimmobilie?

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Betreiberinsolvenz: Sollten die Zahlungen der Bewohner ausbleiben und der Staat keine Hilfe leisten, besteht das Risiko einer Insolvenz des Betreibers. Und dabei kommt es für den Eigentümer zu Mietausfällen.
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Langfristige Gewinne: Bis die Kaufnebenkosten eingenommen und Gewinne erwirtschaftet werden, dauert es bei dieser Form der Kapitalanlage Jahre.
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Standortrisiko: Jeder Immobilienkauf birgt das Risiko, dass das Objekt an Attraktivität verliert und keine Mieter mehr gefunden werden. Bei Pflegeimmobilien besteht zudem die Gefahr, dass eine Region überdeckt an Pflegeeinrichtungen ist.
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Rechtliche Risiken: Sozialimmobilien sind stark reguliert und die geltenden Bestimmungen ändern sich regelmäßig. Daraus resultiert die Gefahr, dass der Betreiber mit den Regularien nicht mehr Schritt halten kann. Auch kann es möglich sein, dass die Käufer weitere finanzielle Mittel für Umbaumaßnahmen investieren müssen.
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Zinsrisiko: Bei der Finanzierung eines Pflegeapartments besteht das Risiko, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Zinssatz erheblich ansteigt.
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Bruttorendite: Experten sprechen im Regelfall von einer Bruttorendite. Das heißt, die Erträge vor Steuern, Kaufnebenkosten etc. Ungeplante Instandhaltungsmaßnahmen und Nebenkosten können die tatsächliche Rendite schmälern.
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Betreiberrisiko: Bei jeder Pflegeimmobilie besteht immer das Risiko, dass die Betreiber ihren Pflichten wie der Instandhaltungspflicht nicht ordentlich nachkommen. Nachlässigkeiten können dann auf den Eigentümer zurückfallen.

Warum sind Pflegeimmobilien als Geldanlage sinnvoll?

Pflegeimmobilien bieten viele Vorteile. Sie stellen eine sichere Einnahmequelle dar und sind nicht von der Konjunktur abhängig. Außerdem lassen sich die Immobilien jederzeit veräußern, vererben und sind beleihbar. In den meisten Fällen ist der Verkauf aufgrund der steigenden Nachfrage gewinnbringend. Außerdem erwerben die Besitzer für sich und ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegrecht. Insbesondere staatlich geförderte Einrichtungen, die das Risiko einer Betreiberinsolvenz verringern, machen aus der Pflegeimmobilie mit einer lukrativen Rendite und dem geringen Verwaltungsaufwand eine sinnvolle Geldanlage.
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All den Vorteilen einer Pflegeimmobilie stehen aber auch Nachteile gegenüber. Rechtliche Auflagen der streng regulierten Einrichtungen sind zu erfüllen. Unter Umständen verbunden mit teuren Investitionen für Umbaumaßnahmen. Auch besteht immer das Risiko, dass es in der Region eine große Anzahl an Pflegeeinrichtungen gibt, wodurch die Nachfrage für die eigene Immobilie sinken kann. Nicht zuletzt dauert es Jahre, bis Mietobjekte Gewinne erwirtschaften. Und bei einer Finanzierung gehen die Käufer die Gefahr ein, aufgrund steigender Zinssätze hohe Kreditkosten zahlen zu müssen. Diesen Risiken lässt sich allerdings entgegenwirken. Eine umfangreiche Beratung durch einen Experten, sowie die Wahl eines soliden Anlageobjekts sind vor dem Kauf unerlässlich.

Alternativen zum Immobilienkauf? Pflegeimmobilienfonds?

Alternativ zum Erwerb eines Pflegeapartments bietet der Markt die Möglichkeit, in Pflegeimmobilienfonds zu investieren. Dabei wird das Risiko gestreut, indem das Kapital in unterschiedliche Betreiber und an verschiedene Standorte fließt. Bei diesen Fonds beträgt die Rendite je nach Anbieter zwischen vier und fünf Prozent. Durch das Ansteigen von Grundstücks- und Baupreisen kann sich diese allerdings schmälern. Bei der Investition in Fonds ist zudem zu beachten, dass die Vorteile der Pflegeimmobilien nicht mehr gültig sind. Auch kann sich der Verkauf schwieriger gestalten.

Darauf müssen Anleger achten, wenn sie in Pflegeapartments und -immobilien investieren!

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Eine professionelle Beratung durch einen Experten ist eine wertvolle Entscheidungshilfe für oder gegen den Erwerb eines Pflegeapartments. Dabei prüfen die Immobilienexperten die Qualität der Anlage, indem sie mitunter folgende Punkte berücksichtigen:

Regionaler Bedarf an Pflegeplätzen

Dem Pflegeatlas zufolge haben in der Zukunft Berlin, Hamburg und die Regionen um Hannover, München, Köln, Dresden und Leipzig den höchsten Bedarf an Pflegeplätzen. Auch in diversen Landkreisen in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein könnte der Bedarf an Pflegeplätzen in den kommenden Jahren überdurchschnittlich steigen. Für Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen wird hingegen der geringste Bedarf vorhergesagt.

Lage und Infrastruktur der Einrichtung

Apotheken, Ärzte und  Einkaufsmöglichkeiten: Die Lage und Infrastruktur wirken sich maßgeblich auf die Attraktivität und damit auch die Nachfrage nach einem Anlageobjekt aus.

Betreiberrisiken

Das größte Risiko für Käufer ist die Insolvenz des Betreibers. Staatlich geförderte Einrichtungen wirken dieser Gefahr entgegen. Experten gehen davon aus, dass eine Pflegeeinrichtung mit 80 bis 120 Einheiten als besonders sicher gilt.

Bauträgerrisiken

Befindet sich die Immobilie derzeit noch in der Errichtung, bestehen diverse Baurisiken. Doch ein Blick auf die Referenzen des Bauträgers gibt einen guten Einblick über seine Erfahrungswerte und Verlässlichkeit.

Energiestandards

Anlageobjekte sollten die Energiestandards KfW 40 oder KfW 70 erfüllen. Diese weisen auf eine hohe Zukunftssicherheit einer Immobilie hin.

Drittverwendbarkeit

Kann eine Einrichtung umgebaut werden, ist sie weniger abhängig von der Entwicklung des Bedarfs. So lässt sich die Immobilie beispielsweise auch als Büro- oder Wohngebäude nutzen.
Weitere und individuelle Faktoren bestimmen die Qualität einer Pflegeeinrichtung als Kapitalanlage. Allerdings sollten diese Kriterien bereits im Vorfeld berücksichtigt und mit einem Experten genauer besprochen werden.
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