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Mietimmobilien als Kapitalanlage

Mensch aufsteigen

Kurz & knapp

Der Erwerb einer vermieteten Immobilie ist eine sichere Kapitalanlage. Inflationsschutz und Schutz vor Kapitalmarktschwankungen sind wichtige Argumente für den Erwerb einer Immobilie. Die Niedrigzinsphase ermöglicht niedrige Finanzierungsraten.
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Wissenswertes auf einen Blick

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Mietimmobilien gelten als lukrative und sichere Kapitalanlage.
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Damit sich die Investition lohnt, müssen viele Voraussetzungen erfüllt sein. Neben den Gewinnen wirken sich auch Faktoren, wie die Lage, Baujahr und der Zustand auf die Rentabilität aus.
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Die Finanzierungszinsen wirken als Hebel. Sind sie niedriger als die Rendite, verdient der Vermieter mehr Geld durch die Miete, als er investiert.
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Alternativen zur Mietwohnung als Investment können Wertpapiere und gut verzinste Festgeldkonten sein.

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage – wie funktioniert das?

Da Lebensversicherungen, Sparbücher und Tagesgeld- und Festgeldkonten kaum noch Gewinne erwirtschaften, investieren zunehmend mehr Verbraucher in Immobilien. Häuser und Wohnungen sind nicht nur wertbeständig, sie erzielen auch Renditen von vier bis sechs Prozent pro Jahr. Hinzu kommt, dass der Bedarf nach Wohnraum in Deutschland steigt und auch in Zukunft hoch sein wird. Das macht vermietete Immobilien zu einer langfristigen Kapitalanlage.
Gewinne erzielen Investoren von Mietobjekten auf zwei Arten: Durch regelmäßige Mietzahlungen und mögliche Wertsteigerungen während der Halteperiode. Verkaufen sie ihre Anlage wieder, können sie bei einer guten Wertentwicklung einen höheren Verkaufspreis erzielen, als sie investiert haben. Außerdem können Vermieter von steuerlichen Vorteilen profitieren.
Tower
Glühlampe

Hinweis

Mietobjekte werfen nicht nur Renditen ab. Sie sind auch mit finanziellen Verbindlichkeiten verbunden, die erheblich sein können. Fällt die Miete aus oder ist ein größerer Sanierungsbedarf vorhanden, kann die Investition drastische Geldnachschüsse erfordern. Insbesondere Wohnungen mit Eigentümergemeinschaften können zu erheblichen Mehrkosten führen, wenn die Gemeinschaft umfassende Renovierungsarbeiten beschließt.

Der Einfluss von Immobilienpreisen auf die vermietete Kapitalanlage

Der Boom auf dem Immobilienmarkt drängt die Wohnungspreise nach oben. Denn der Bedarf an Eigentum ist erheblich gestiegen. Dem entgegen sind die Bau- und Finanzierungszinsen für Wohneigentum niedrig. Dieser Umstand macht eine Finanzierung lukrativ.
Auf dem Immobilienmarkt stehen hohe Kaufpreise, günstigen Darlehen gegenüber. Die Preise sind insbesondere in Großstädten auf einem so hohen Niveau, dass der Kauf gut überlegt sein will. Einige Experten gehen davon aus, dass der Markt in Ballungsgebieten bald überhitzt sein wird. Die Bundesbank hält in vielen Städten und Landkreisen die Preise bereits jetzt für 15 bis 30 Prozent überbewertet. Sollte die sogenannte „Immobilienblase“ platzen, könnten die Preise um diese Werte sinken. Begünstigt werden diese Einbrüche durch die Schaffung von neuem Wohnraum, die Flucht aus Ballungszentren, sowie staatliche Mietpreisbremsen und Mietdeckel. Dieser Faktor macht es umso wichtiger, vor dem Kauf die Anlage und ihre Risiken durchzurechnen.

Welche Kosten fallen bei einer vermieteten Wohnung an?

An erster Stelle stehen die Anschaffungs- und Kaufnebenkosten. Sie haben die höchste Gewichtung der Gesamtkosten. Zu berücksichtigen sind auch Verwaltungs- und Erhaltungskosten.

Anschaffungskosten: Kaufpreis und Kaufnebenkosten der Wohnung

Der Immobilienpreis ist angemessen, wenn dieser nicht überhöht und der Lage und dem Objekt entsprechend ist. Ein Anhaltspunkt ist der Mietpreismultiplikator. Dabei wird ermittelt, wie viele Jahresnettomieten notwendig sind, um die Investition zu finanzieren.
Kaufpreis inklusive Neben- und Sanierungskosten / Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger
Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 12.000 Euro. Der Vervielfältiger liegt bei 25. Das bedeutet, es dauert 25 Jahre, bis das Objekt durch Mieteinnahmen finanziert ist. Ein Faktor von 20 und weniger ist günstig, 25 üblich und 30 teuer.

In teuren Städten und begehrten Lagen ist ein Vervielfältiger von 30 oder 35 üblich. Wohingegen in Gebieten mit sinkender Bevölkerungszahl ein Wert von 20 hoch sein kann.

Zu den Anschaffungskosten gehören zudem die Kaufnebenkosten, wie Maklercourtage, Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Außerdem Sanierungs- und Renovierungskosten.
Frau sitzt auf münzen

Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten der Immobilie

Je nach Alter und Zustand des Objekts fallen in regelmäßigen Abständen Wartungs- und Instandhaltungskosten an. Als Faustformel sollten Investoren mit einer Renovierungsrücklage von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft ist zu prüfen, ob die Gemeinde Rücklagen für Sanierungen bildet. Bei mehreren Wohneinheiten wird in der Regel ein Verwalter beauftragt. Die Kosten dafür können bei 350 bis 400 Euro im Jahr liegen.

Die Betriebskosten sind vom Vermieter zu entrichten. Dazu gehören Aufwendungen für Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Hausmeister und Straßenreinigung. Bei einer Wohnung bis 100 Quadratmeter können die Betriebskosten zwischen 90 und 180 Euro betragen. Dieser Kostenfaktor lässt sich im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

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Wie kalkuliere ich die Rendite einer Mietimmobilie?

Leute mit Glühlampe und Münze
Die Rendite einer Mietwohnung lässt sich mit einer Formel berechnen:
(Jahresnettomiete / Kaufpreis) x 100 = Rendite
Die Jahresnettomiete setzt sich aus der regionalen Durchschnittsmiete zusammen. Davon sind Renovierungs- und Verwaltungskosten abzuziehen. Experten empfehlen außerdem, einen Puffer für mögliche Mietausfälle einzukalkulieren. Ein Beispiel für eine Wohnung in Berlin ohne Maklercourtage:

Gesamtkosten Anschaffung

Kaufpreis 280.000 Euro
Grunderwerbssteuer (6 Prozent) 16.800 Euro
Notar und Grundbucheintrag 5.600 Euro
Nebenkosten gesamt 302.400 Euro
Abzüglich Eigenkapital (120.000 Euro) 182.400 Euro

Jahresnettomiete

Wohnfläche 80 Quadratmeter
Durchschnittsmiete pro Quadratmeter 9,30 Euro
Durchschnittliche Jahresnettomiete 8.928 Euro (80 Quadratmeter x 9,30 Euro)

Renovierungs- und Verwaltungskosten

Renovierungs- und Betriebskosten 2.200 Euro
Professionelle Verwaltung 350 Euro
Unter Berücksichtigung aller Kosten beträgt die Investition 182.400 Euro. Die Jahresnettomiete reduziert sich auf 6.378 Euro. Die Formel für die Renditeberechnung lautet:
(6.378 / 182.400) x 100 = 3,5. Daraus resultiert eine Rendite von 3,5 Prozent.
Angenommen, das Mietobjekt wird in diesem Beispiel finanziert, läge der Vervielfältiger bei 28 Jahren. Es dauert somit mehr als 25 Jahre, bis das Eigentum aus dem Mietpreis finanziert wäre. Zu berücksichtigen ist außerdem, wie sich der Wert der Immobile entwickelt. Würde das Eigentum nach 15 Jahren wieder verkauft werden, ließe sich aufgrund der niedrigen Zinsen, Gewinn machen. Vorausgesetzt, der Wohnungsmarkt floriert weiter. Derzeit lässt sich aber nicht sagen, wie lange der Boom anhält. Es wäre denkbar, dass die Nachfrage in den nächsten Jahren sinkt. Daraus würden sinkende Mieten und Immobilienpreise resultieren.
Björn Kotzan

Experten-Tipp

Ob sich die Wohnung als Geldanlage lohnt, zeigt ein Vergleich mit anderen Anlageformen. Aktien können bis zu sieben Prozent Renditen erzielen. Doch ist der Markt ständig in Bewegung und erfordert Zeit und Wissen. Bei Rentenfonds liegt der durchschnittliche Wertzuwachs im Vergleich häufig unter vier Prozent. Wohingegen der Ertrag bei guten Immobilien mit einer gefragten Lage steigen kann.

Björn Kotzan

Founder von LVoptimal.de
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Gibt es Alternativen zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Eine Immobilie ist kein Investment mit Renditegarantie. Denn die Erträge sind im Wesentlichen von der Wertentwicklung abhängig. Gute Chancen hat, wer preiswert in ein Objekt investiert, dessen Wert steigt. Beispielsweise, weil der Standort bei der Investition günstig war und die Nachfrage in der Region nach einigen Jahren zunimmt. Hinzu kommt der Faktor Mensch. Mieter gehen nicht immer achtsam mit der Wohnung um. Auch Zahlungsausfälle gehen zulasten der Vermieter.
Eine vergleichbare und sichere Alternative zum Immobilienkauf sind Wertpapiere. Sie können einen ähnlich hohen Ertrag für weniger Aufwand erzielen. Auch gut verzinste Festgeldkonten können alternativ in Betracht gezogen werden.
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Besonderheiten einer Wohnung zur Miete als Kapitalanlage?

Finanzierung

Nicht jeder Anleger hat ausreichend Kapital zur Verfügung, um eine Wohnung mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Auch sollte nicht das gesamte Vermögen in die Investition fließen, um bei Renovierungsarbeiten und anderen Eventualitäten liquide zu sein. Daher werden Immobilien üblicherweise über einen Kredit finanziert.
Die Baufinanzierung ist der Hebel der Rendite. Liegt der Darlehenszins über der Rendite, wirkt sich dies negativ auf die Erträge aus. Ist der Zinssatz niedriger als die Rendite, zahlen Käufer weniger für den Kredit als sie durch die Mietwohnung verdienen. Die Finanzierungskosten müssen in der Renditeberechnung berücksichtigt werden.
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Auswirkungen von Mietern und Mietverträgen

Der Mieter hat einen entscheidenden Einfluss auf die Rentabilität einer Mietwohnung als Geldanlage. Denn bei Zahlungsausfällen macht der Investor nicht nur Verluste. Sogar seine finanzielle Existenz kann bedroht sein. Und auch ein schlechter Umgang mit dem Mietobjekt kann zu teuren Mehrkosten führen.
Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, muss berücksichtigen, dass ein bestehender Mietvertrag unverändert weiterläuft. Der neue Vermieter hat kein Recht darauf, den Vertrag abzuändern. Auch nicht, wenn er zu dessen Nachteil ausgelegt ist. Eine Kündigung des Vertrages ist nur unter den für Vermieter gültigen Gründen möglich. Ein Eigentümerwechsel zählt nicht dazu.

Vor- und Nachteile von Mietimmobilien als Anlage?

Vorteile Nachteile
- Steuervorteile: Viele Kosten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Zudem lassen sich Anschaffungs- und Sanierungskosten abschreiben. - Laufende Kosten: Immobilien verursachen laufende Kosten, die nicht immer exakt einzuschätzen sind.
- Wertbeständigkeit: Immobilien gelten im Regelfall als wertbeständig. Ausschlaggebend dafür sind jedoch die Beschaffenheit und Lage. - Kostenaufwand bei Schäden: Schäden können zu einem Kostenaufwand führen und ohne liquide Mittel eine weitere Finanzierung notwendig machen.
- Inflationsschutz: Die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise ist an die Inflation gekoppelt. - Finanzierungsrisiko: Steigende Darlehenszinsen können sich in der Zukunft negativ auf die Erträge auswirken.
  - Erhöhter Verwaltungsaufwand: Das Vermieterdasein birgt einen nicht zu unterschätzenden Verwaltungsaufwand.
  - Risiko für negative Wertentwicklung: Sinkt beispielsweise die Nachfrage nach Immobilien in der Region, kann sich der Wert negativ entwickeln.

Fazit

Eine Mietwohnung als Kapitalanlage lohnt sich, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Das Objekt ist nicht überbewertet
Die Wohnung und das Gebäude sind in einem guten Zustand ohne Mängel
Es besteht die Aussicht auf langfristig gute Mieteinnahmen
Das Mietobjekt befindet sich in einer guten Lage, die voraussichtlich in der Zukunft gefragter sein wird
Die Renditeberechnung ist vielversprechend
Sind diese Kriterien erfüllt und besteht die Möglichkeit günstig zu finanzieren, kann ein Mietobjekt eine lukrative Anlage sein. Sollte es jedoch Zweifel an dem Objekt oder der Rendite geben, können Alternativen in Betracht gezogen werden. Wertpapiere und Festgeldkonten sind sicher und haben weniger Verwaltungsaufwand. Die Erträge liegen bei guten Anlagen mit Immobilien gleich auf. Grundsätzlich ist es sinnvoll, vor dem Immobilienkauf oder der Investition in Geldanlagen einen Experten hinzuzuziehen.

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