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Denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage

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Kurz & knapp

Die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie führt zu steuerlichen Vorteilen und senkt die Investitionskosten deutlich.
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Wissenswertes auf einen Blick

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Denkmalgeschützte Immobilien gelten als historisch wertvoll und haben eine geschichtliche, kunstreiche, städtebauliche oder wissenschaftliche Bedeutung.
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Denkmalimmobilien unterliegen strengen behördlichen Auflagen. Veränderungen am Äußeren und teilweise im Inneren dürfen nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden.
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Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, kann über mehrere Jahre von steuerlichen Vorteilen profitieren.
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Zusätzlich werden energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen mit zinsgünstigen KfW-Krediten vom Staat gefördert.

Was ist eine denkmalgeschützte Immobilie?

Fachwerkhäuser, Reetdächer, romantische Rundbögen und Sichtbalken – unter einer denkmalgeschützten Immobilie stellen sich viele Menschen 200 Jahre alte Häuser und Bauernhöfe mit historischer Vergangenheit vor. Doch spielt das Alter für den Denkmalschutz keine Rolle. Es muss sich um eine Immobilie mit historischem Wert handeln.
Welche Gebäude als historisch wertvoll gelten, wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich definiert. Festgehalten wird dies in dem jeweiligen Denkmalschutzgesetz des Landes. In Berlin sind Denkmalbauten wie folgt definiert:
„Bauliche Anlage oder ein Teil einer baulichen Anlage, deren oder dessen Erhaltung wegen der geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.“
Somit können Gebäude der DDR, aber auch moderne Architektur unter Denkmalschutz stehen. Wird es als schützenswertes Kulturgut betrachtet, nimmt das zuständige Amt das Denkmal auf die Liste der Baudenkmäler auf. Es muss sich dabei nicht zwangsweise um ein Haus handeln. Auch Mühlen, Bauernhöfe, Kirchen, Gutshöfe, Schlösser, Burgen, Leuchttürme und sogar Scheunen können unter den Denkmalschutz fallen.
Glühlampe

Hinweis

Nicht immer steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz (Einzeldenkmal). Es kann lediglich die Fassade unter Schutz stehen, um das Gesamtbild des Denkmals zu erhalten (Ensembleschutz) oder innere Gebäudebestandteile.

Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude

Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, muss dieses vermutlich sanieren. Dabei gibt es einiges zu beachten. Neben dem Sanierungsaufwand kommen behördliche Auflagen des Denkmalschutzes hinzu. Denn die Behörde und das Bundesland haben ein Mitspracherecht, wenn es um die Umgestaltung und Sanierung des Gebäudes geht. Die Eigentümer sind somit nicht frei in ihren Gestaltungswünschen.

Die Auflagen der Denkmalschutzbehörde sind vom Grad des Denkmalschutzes abhängig. Dieser kann sich auf die gesamte Immobilie oder nur auf Teile beziehen. In jedem Fall sind bauliche Veränderungen mit einem Experten für Denkmalschutz und mit der zuständigen Behörde abzusprechen. Mitunter folgende Maßnahmen fallen je nach Grad des Denkmalschutzes unter die Genehmigungspflicht:
Entkernung der Immobilie
Neu verputzen der Fassade
Farbliche Gestaltung der Fassade
Einsatz von Türen, Fenstern, Fensterläden, Wand- und Deckenverkleidung, Böden
Energetische Erneuerungen wie Dämmen
An- und Neubauten in unmittelbarer Nähe
Ausbau des Dachgeschosses
Anbringen von Photovoltaikanlagen
Bau Projekt
Genehmigt werden im Regelfall alle Maßnahmen, welche die Aussagekraft des Gebäudes nicht beeinträchtigen. Da die Baumethoden und Materialien heutzutage sehr ausgereift sind, stehen die Bauämter Sanierungsmaßnahmen aufgeschlossener gegenüber. Denn auch die Behörden sind darauf bedacht, historische Häuser möglichst zeitgemäß zu nutzen und erhalten.

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Denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage: Lohnt sich das?

Denkmalimmobilien gelten als attraktive Kapitalanlage. Die historische Bausubstanz und moderne Sanierungsmaßnahmen sorgen für einen einzigartigen Charme mit hohem Wohnkomfort. Oftmals überzeugen denkmalgeschützte Immobilien auch mit einer guten Lage, was sie für die Eigennutzung und Vermietung interessant macht. Denn die hohe Nachfrage als Mietobjekt geht mit ebenso hohen Mieten einher. Außerdem gleicht der Wertzuwachs die Inflation aus und bietet als langfristige Anlage einen nachhaltigen Vermögensaufbau. Hinzu kommen Steuerersparnisse und Förderungen, die mit dem Erwerb eines denkmalgeschützten Hauses in Anspruch genommen werden können.
Blitz
Den Vorteilen entgegen stehen jedoch die baulichen Einschränkungen. Bei einer Sanierung oder Modernisierung müssen die Eigentümer damit rechnen, dass sie ihre Wünsche nicht oder nur eingeschränkt verwirklichen können. Außerdem kann es zu hohen Kosten kommen, wenn bestimmte Materialien genutzt oder nicht verwendet werden dürfen. Um diese Risiken zu minimieren, ist vor dem Erwerb eine eingehende Begutachtung Pflicht. Bestenfalls mit einem Experten für denkmalgeschützte Immobilien. Dieser kann nicht nur über die möglichen baulichen Veränderungen informieren. Sondern auch über die zusätzlichen Kosten bei einer Sanierung.

Steuervorteile: Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Immobilie mit Denkmalschutz?

Denkmalimmobilien bieten lukrative Steuervorteile. Sowohl Sanierungskosten, wie auch Zinszahlungen lassen sich steuerlich absetzen. Unter Umständen können die Eigentümer sogar auf den Erlass der Grundsteuer hoffen.

Abschreibung der Kosten für Kauf und Sanierung

Mit dem Erwerb der Immobilie gehen häufig hohe Sanierungskosten einher. Diese lassen sich über die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) abschreiben. Je nach Nutzung bis zu 100 Prozent. Dabei wird zwischen Eigennutzung und Vermietung unterschieden. Doch lassen sich nur Kosten absetzen, die zum Erhalt des Denkmals dienen. Dazu gehört beispielsweise der Einbau einer neuen Heizung, ein neues Dach oder die Fassadensanierung. Die Notwendigkeit der Maßnahme muss von der Denkmalschutzbehörde bestätigt sein.
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Eigennutzung Vermietung
Abschreibung der Sanierungskosten zehn Jahre zu je neun Prozent Abschreibung der Sanierungskosten acht Jahre zu je neun Prozent und weitere vier Jahre zu je sieben Prozent
Björn Kotzan

Experten-Tipp

Wichtig für die Abschreibung ist, dass Sie sich vor Sanierungsbeginn von der Denkmalschutzbehörde eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung einholen. Ohne dieses Dokument besteht kein Anspruch auf Abschreibung. Die Bescheinigung wird nach Beginn der Sanierung nicht mehr ausgestellt.

Björn Kotzan

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Abschreibung von Zinsen vermieteter Immobilien

Als Eigentümer einer vermieteten denkmalgeschützten Immobilie lassen sich die Kosten für die Zinsen der Finanzierung zu 100 Prozent abschreiben.
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Weitere steuerliche Vorteile für Denkmalimmobilien

Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, lässt sich der Gebäudewert über die AfA mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abschreiben. Wurde die Immobilie nach 1925 erbaut, lassen sich zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben.
Wird eine denkmalgeschützte Immobilien verkauft, ist diese abgeltungssteuerfrei. Vorausgesetzt, sie befand sich davor mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers.
Ein weiterer Steuervorteil bei Denkmälern kann die Grundsteuer sein. Denn die Eigentümer können sich unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer befreien lassen. Wenn:
das Gebäude ein Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse ist
das Grundstück der Öffentlichkeit (teilweise) offensteht, wenn dieses als Naturdenkmal gilt
und der Besitzer eine Unrentabilität seiner Immobilie nachweist.
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Letztere Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Besitzer in zwei von drei Jahren Verluste aufgrund hoher Kosten für sein denkmalgeschütztes Haus nachweisen kann.
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Gibt es Förderungen für energieeffizientes Sanieren einer Denkmalimmobilie?

Besitzer denkmalgeschützter Häuser können von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, Förderungen beziehen. Die KfW bietet Kredite mit besonders günstigen Konditionen, um Denkmalimmobilien energieeffizienter zu gestalten. Für diese Immobilien gelten zudem vereinfachte Förderbedingungen. Das Programm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ berücksichtigt, dass die energetische Sanierung von Denkmälern komplizierter ist.
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Die Höhe des förderfähigen Darlehens ist vom Sanierungsumfang abhängig:
Maximal 50.000 Euro je Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen (Teilsanierung)
Maximal 100.000 Euro je Wohneinheit bei einem KfW-Effizienzhaus (Komplettsanierung)
Förderungen kann es auch von der zuständigen Behörde, dem Bezirk oder Landkreis geben. Jedoch müssen Fördermittel immer beantragt werden, bevor die Baumaßnahme beginnt. Die genehmigte Fördersumme wird nach Fertigstellung und einem Verwendungsnachweis ausgezahlt.

Was müssen Sie beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses beachten?

Pflichten für Eigentümer eines Baudenkmals

Zu den Pflichten der Besitzer von Denkmalimmobilien gehört die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes. Zudem ist der Eigentümer dazu verpflichtet, sein Eigentum sachgemäß zu behandeln und es vor Gefährdungen zu schützen. Er muss die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde respektieren und Baumaßnahmen im Rahmen der behördlichen Verordnung umsetzen. Außerdem ist die Erlaubnis der Behörde bei Veränderungen der Nutzungsform einzuholen.
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Zustand der denkmalgeschützten Immobilie

Eigentümer denkmalgeschützter Häuser haben die Pflicht, den Zustand und den ursprünglichen Charakter des Objekts im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten.

Kosten und Auflagen bei Sanierung und Modernisierung

Geplante Maßnahmen müssen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Daher sind nicht alle Wünsche realisierbar. Ein Denkmalgebäude bietet nur begrenzt Spielraum und die Eigentümer müssen sich an die Vorgaben der Behörden halten. Andernfalls droht der Verlust des Status als Denkmalimmobilie.

So finden Sie eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage

Zu den Pflichten der Besitzer von Denkmalimmobilien gehört die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes. Zudem ist der Eigentümer dazu verpflichtet, sein Eigentum sachgemäß zu behandeln und es vor Gefährdungen zu schützen. Er muss die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde respektieren und Baumaßnahmen im Rahmen der behördlichen Verordnung umsetzen. Außerdem ist die Erlaubnis der Behörde bei Veränderungen der Nutzungsform einzuholen.
Um eine Immobilie mit Denkmalschutz zu finden, sollte ein Experte beauftragt werden. Zusätzlich ist es ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen. Dieser kostet zwar Geld, doch handelt es sich hierbei um eine sinnvolle Investition. Denn der Gutachter bewahrt die Kunden vor unerwarteten Sanierungskosten, die zum finanziellen Ruin führen können.
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Fazit

Wer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt, profitiert von Steuervorteilen und Förderungen. Sowohl bei Eigennutzung, als auch bei Vermietung. Außerdem ist die Nachfrage nach Wohnraum mit historischem Charme groß, sodass hohe Mieten eine gute Rendite garantieren. Auch lässt sich davon ausgehen, dass die Immobilien im Wert steigen werden. All diese Faktoren machen Denkmalimmobilien zu einer lukrativen Kapitalanlage.

Lassen Sie sich jetzt vor dem Kauf beraten

Unsere Experten sind Ihnen gerne bei allen Fragen rund um Immobilien als Kapitalanlage behilflich. Wir beraten Sie, ob ein Denkmalgebäude die richtige Investition für Sie ist und gehen mit Ihnen gemeinsam alle Vor- und Nachteile dieser Anlage durch.
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